Droits d’enregistrement sur les achats d’immeubles : pour un système plus efficace et juste

La Région bruxelloise accorde des avantages fiscaux à l’achat d’un immeuble pour favoriser l’accès à la propriété. Coût: 50 millions d’euros par an pour les finances régionales. Problème: si l’idée est bonne, une partie de cet argent est, de fait, jeté par les fenêtres. Il faut réfléchir à un système plus efficace et plus juste.

Quand vous achetez un immeuble, vous devez vous acquitter d’une taxe : les droits d’enregistrement. Cette taxe s’élève, en Région bruxelloise, à 12,5% du prix de vente. Elle est acquittée par l’acheteur auprès de son notaire, qui le reverse à l’Administration. Ainsi, par exemple, à l’achat d’un immeuble de logement de 300.000 euros, l’acheteur devra payer 37.500 euros de droits d’enregistrement. Les autres Régions (Wallonie et Flandre) ont des systèmes similaires, même si les taux varient un peu.

Source: photolive.be

Afin de favoriser l’accès à la propriété à Bruxelles, la Région bruxelloise a mis en place dès 2003 un système d’abattement (de réduction) des droits d’enregistrement. Concrètement, pour autant que vous ne soyez pas déjà propriétaire et que vous vous engagiez à résider dans la Région pendant 5 ans après l’achat, vous bénéficiez d’un abattement de 7500 euros. Dans l’exemple donnez ci-dessus, vous payeriez donc, pour un bien immeuble de 300.000 euros, 30.000 euros de droits à la place de 37.500 euros. Au total, le coût sera donc de 330.000 à la place de 337.500 euros sans abattement. Cet abattement monte à 9375 euros si l’immeuble est situé en zone dite de l’ « EDRLR » (espace de développement renforcé du logement et la rénovation – carte à cette adresse).

50 millions pour quoi faire ?

Ce système d’abattement sur le droit d’enregistrement coûte chaque année à la Région près de 50 millions d’euros de taxes non perçues. Il n’est pas question pour nous de remettre en cause le principe de l’abattement, mais de quand même se demander dans quelle mesure ces 50 millions d’euros, perdus pour le budget régional, aident véritablement ceux qui en ont besoin à accéder à la propriété à Bruxelles. En effet, il n’y a ni plafond de revenus pour l’acheteur, ni plafond de prix pour le bien. En gros, vous avez aussi droit à l’abattement pour acheter une villa à un million d’euros… ce qui n’est sans doute utile ni pour vous-même, ni pour la Région.

D’après moi, une bonne partie de l’abattement subit probablement un double phénomène :

  • un « effet d’aubaine » : une partie des gens qui en bénéficient auraient de toute façon acheté le même bien au même prix ; il n’y a pas de réel impact pour eux et l’abattement n’est pas un élément déterminant ;
  • une « erreur sur la cible » : vu que l’abattement est fort généralisé, il est probable qu’une partie de celui-ci soit intégré au prix de vente, ce qui tire les prix à la hausse et donne finalement l’avantage au vendeur.

Le 31 janvier dernier, j’ai interpellé sur cette question, en commission des Affaires générales du Parlement bruxellois, le Ministre des Finances, Jean-Luc Van Raes (OpenVLD). Je voulais savoir si la Région disposait d’instruments pour mesurer l’efficacité de cette mesure en termes d’accès au logement, qui elle touchait exactement, etc. Le Ministre m’a répondu, en gros, qu’il n’avait pas d’instrument de mesure, qu’il ne connaissait donc pas l’impact concret et qu’il ne lui semblait pas opportun de le savoir. Pour lui, la mesure est forcément positive telle quelle; il n’y a pas de question particulière à se poser…

Pour nous il faut absolument disposer de données complémentaires (il s’agit quand même de mesurer l’impact d’une politique qui coûte 50 millions d’euros…) et tester ce que donnerait une modification du système qui viserait à la fois à augmenter l’abattement et à mieux le cibler.

Pourquoi augmenter l’abattement ?

Les prix moyens à l’achat à Bruxelles tournent dans une fourchette comprise entre 1500 à 3000 euros du m², suivant les communes ; l’abattement fait donc « gagner » environ de 2,5 à 6 m² de selon les moyennes communales ! Dans l’exemple pris ci-dessus (un coût de 337.500 sans abattement et de 330.000 avec abattement), comme dans la plupart des cas, le montant économisé est insuffisant pour réellement être un élément déterminant qui permette à un candidat acheteur de pouvoir « faire le pas ». Pour être réellement efficace et diminuer le coût d’acquisition de manière déterminante, le montant économisé par l’acheteur doit être plus élevé.

Pour quoi mieux cibler l’abattement ?

Tout d’abord pour des raisons budgétaires. Les droits d’enregistrement rapportent à la Région environ 417 millions d’euros et c’est une recette dont elle ne peut se passer. Si on veut à la fois augmenter l’abattement et faire en sorte que la mesure ne coûte pas plus qu’actuellement, il faut nécessairement en restreindre l’accès.

Ensuite, par ce que si on veut éviter l’ « effet d’aubaine », il faut réserver la mesure à ceux qui en ont réellement besoin. Ceux pour qui l’acquisition devient de plus en plus un rêve impossible à Bruxelles, vu que les prix de l’immobilier ont augmenté bien plus que les salaires ces dix dernières années. Ceux aussi qui ont besoin, vu la taille de la famille présente ou escomptée, d’un logement de plusieurs chambres, forcément encore plus cher. En le ciblant mieux (plafonds de revenu, niveau d’abattement différencié suivant la composition de ménage ou l’âge, etc.), l’abattement pourrait en fait être une mesure bien plus socialement équitable qu’il ne l’est pour le moment.

La Région dispose déjà d’autres outils pour aider à accéder à la propriété à Bruxelles: les prêts hypothécaires à taux réduit du Fonds du logement ou encore la politique de logements acquisitifs subventionnés de la SDRB. Mais cela ne doit pas empêcher la Région de réfléchir à rendre l’abattement sur les droits d’enregistrement plus efficace et plus juste, sans toucher au budget. Avec mes collègues Ecolo au Parlement bruxellois, je ne manquerai pas de suivre ce dossier.

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