Tax shift bruxellois : une réforme injuste et coûteuse

Ce vendredi, le Parlement bruxellois a adopté le deuxième volet du « tax shift » bruxellois : une réforme fiscale à 100 millions d’euros par an qui marque la fin du soutien fiscal à ceux qui rénovent ou achètent des logements neufs ; et qui entraîne un risque d’augmentation des prix de l’immobilier à Bruxelles.

Mesure phare de ce deuxième volet de la réforme fiscale bruxelloise : la suppression du « bonus-logement » et son remplacement par une augmentation de l’abattement sur les droits d’enregistrement lors de l’achat d’une première habitation. Écolo dénonce depuis longtemps l’iniquité du bonus-logement (les 20 % les plus riches de la population captent la moitié du budget consacré à cette politique, tandis que les 50 % les moins riches n’en utilisent que 15%).

img_7968Toutefois, le choix de le remplacer par une augmentation de l’abattement présente différents inconvénients. Premièrement, les ménages qui font l’acquisition d’un logement neuf perdent tout avantage fiscal (car il n’y a pas de droits d’enregistrement sur le neuf, mais de la TVA). Deuxièmement, les acquéreurs d’un logement à rénover verront quant à eux leur avantage diminuer par rapport au bonus-logement : si ce dernier s’applique sur l’ensemble de la somme empruntée, l’abattement quant à lui ne s’appliquera que sur le prix de l’immeuble, et pas sur les frais de rénovation.

Surtout, les marges budgétaires qui seront dégagées à partir de 2022 avec la disparition progressive du bonus-logement ne seront pas réaffectées à la politique du logement dans son ensemble (c’est-à-dire y compris le soutien aux locataires), mais seront « mangées » par les autres mesures de la réforme fiscale : diminution de l’additionnel à l’impôt des personnes physiques, suppression de la taxe régionale forfaitaire, octroi d’une prime forfaitaire aux propriétaires-occupants. Autant d’éléments qui ont amené tant BECI que les associations de droit au logement à critiquer la réforme.

Enfin, avant d’atteindre l’équilibre entre l’ancien et le nouveau dispositifs, la réforme fiscale va coûter jusqu’à 100 millions d’euros par an. « Surprenant quand on repense au constat unanime qui existait il y a quelques années sur le financement insuffisant de la Région, et qui a amené, lors de la 6e réforme de l’État, à refinancer Bruxelles à hauteur de 500 millions » souligne Alain Maron, député Écolo au Parlement bruxellois.

 

AirBnB : il est temps pour une régulation plus souple mais qui ait un impact réel

J’ai interpellé ce mercredi 19 octobre le Ministre-Président Rudi Vervoort sur la mise en œuvre de la nouvelle ordonnance (loi) sur l’hébergement touristique et son arrêté d’application d’avril dernier, en mettant le focus sur les effets concrets sur AirBnB.

Une petite visite sur le site AirBnB permet de constater que l’offre sur Bruxelles continue à se développer. Très majoritairement, ce sont des logements entiers qui sont mis en location via AirbnB ; bien plus que des chambres dans des logements. Pire, on constate que, dans beaucoup de quartiers, il y a plus de logements complets à louer via AirBnB que via un site de référence « classique », comme Immoweb. C’est dire la place que le phénomène prend sur le marché locatif. Et il est évident que la mise en location excessive de logements entiers via AirBnB exerce une pression supplémentaire sur le marché locatif « normal », déjà saturé. On peut comprendre les propriétaires qui agissent de la sorte : le rendement locatif via AirBnB est sans doute de l’ordre de deux fois supérieur à celui du marché locatif classique, avec bail. Un logement se loue en moyenne 73 euros par nuit et l’essentiel de l’offre se situe entre 50 et 110 euros par nuit… A noter aussi que le nombre de logements entiers à louer est largement supérieur à celui de chambres à louer dans un logement. Il est vraisemblable aussi que peu de ces revenus locatifs ne soient déclarés par les loueurs et donc soumis à impôts.

airbnbbruxellesAfin de réguler le phénomène, la Région bruxelloise a choisi la voie d’un texte extrêmement contraignant et restrictif. Tellement contraignant… que personne ne semble le respecter (ou peu de personnes). Pour mettre en location via AirBnB, concrètement, il faut une autorisation préalable et une quantité impressionnante de documents administratifs, du certificat de bonne vie et mœurs au certificat de conformité urbanistique, à un document d’accord de l’éventuel co-propriété. Et du côté fiscal… rien au niveau régional. Et pour contrôler le tout (y compris dans la durée), on annonce que l’Administration bénéficiera à terme de 6 équivalents temps plein; ce qui fait que chacune sera en charge de plus de 600 dossiers.

Un (trop) gros calibre, chargé à blanc

On a donc l’impression que la Région dispose d’une arme trop puissante et mal calibrée, mais en plus chargée à blanc ou quasiment. Toujours est-il que le résultat est là : avant ou après l’ordonnance et sa mise en œuvre (arrêté gouvernemental d’avril dernier), on ne voit guère la différence. C’est compliqué et lourd pour ceux qui font les choses légalement et il y a une sorte d’impunité de fait pour les autres.

Une évaluation du dispositif est prévue pour 2018… Autant dire que la Gouvernement actuel ne compte rien modifier avant la fin de la législature. Et ce alors que des grandes villes s’unissent par ailleurs pour réfléchir ensemble à des mesures pour réguler efficacement le phénomène (Paris, Barcelone, Athènes, New-York, Toronto…) et agissent.

Pour nous, les procédures doivent être simplifiées pour ceux qui utilisent AirbnB de manière honnête, sans soustraire des logements au marché locatif classique. Et durcies et rendues effectives pour les autres.

Ainsi, nous plaidons pour une simplification complète des procédures (suppression de l’autorisation préalable) pour les cas ou les conditions suivantes sont remplies :
– le « logeur » est domicilié dans le logement ;
– le logement n’est pas mis en location pour un total supérieur a, par exemple, 60 jours par an.

Nous plaidons aussi pour que la Région analyse la mise en place d’une taxe touristique régionale spécifique à ces logements, qui serait perçu à la source par AirBnB. Un tel système existe dans de nombreuses autres villes, dont Paris.

Dans tous les cas, l’accès aux données des plateformes est indispensable, ce qui implique un cadre réglementaire et des accords qui permettent des transferts d’information entre AirBnB et les services régionaux.

Un équilibre doit être trouvé entre, d’une part, le développement d’une offre alternative d’hébergement touristique chez l’habitant qui est positive à la fois pour le tourisme et l’image de Bruxelles, mais permet aussi d’optimaliser l’utilisation des logements et, d’autre part, la protection du marché locatif qui est déjà à Bruxelles trop cher par rapport aux revenus des Bruxellois et fortement sous tension. On semble en être loin aujorud’hui…

Droits d’enregistrement sur les achats d’immeubles : pour un système plus efficace et juste

La Région bruxelloise accorde des avantages fiscaux à l’achat d’un immeuble pour favoriser l’accès à la propriété. Coût: 50 millions d’euros par an pour les finances régionales. Problème: si l’idée est bonne, une partie de cet argent est, de fait, jeté par les fenêtres. Il faut réfléchir à un système plus efficace et plus juste.

Quand vous achetez un immeuble, vous devez vous acquitter d’une taxe : les droits d’enregistrement. Cette taxe s’élève, en Région bruxelloise, à 12,5% du prix de vente. Elle est acquittée par l’acheteur auprès de son notaire, qui le reverse à l’Administration. Ainsi, par exemple, à l’achat d’un immeuble de logement de 300.000 euros, l’acheteur devra payer 37.500 euros de droits d’enregistrement. Les autres Régions (Wallonie et Flandre) ont des systèmes similaires, même si les taux varient un peu.

Source: photolive.be

Afin de favoriser l’accès à la propriété à Bruxelles, la Région bruxelloise a mis en place dès 2003 un système d’abattement (de réduction) des droits d’enregistrement. Concrètement, pour autant que vous ne soyez pas déjà propriétaire et que vous vous engagiez à résider dans la Région pendant 5 ans après l’achat, vous bénéficiez d’un abattement de 7500 euros. Dans l’exemple donnez ci-dessus, vous payeriez donc, pour un bien immeuble de 300.000 euros, 30.000 euros de droits à la place de 37.500 euros. Au total, le coût sera donc de 330.000 à la place de 337.500 euros sans abattement. Cet abattement monte à 9375 euros si l’immeuble est situé en zone dite de l’ « EDRLR » (espace de développement renforcé du logement et la rénovation – carte à cette adresse).

50 millions pour quoi faire ?

Ce système d’abattement sur le droit d’enregistrement coûte chaque année à la Région près de 50 millions d’euros de taxes non perçues. Il n’est pas question pour nous de remettre en cause le principe de l’abattement, mais de quand même se demander dans quelle mesure ces 50 millions d’euros, perdus pour le budget régional, aident véritablement ceux qui en ont besoin à accéder à la propriété à Bruxelles. En effet, il n’y a ni plafond de revenus pour l’acheteur, ni plafond de prix pour le bien. En gros, vous avez aussi droit à l’abattement pour acheter une villa à un million d’euros… ce qui n’est sans doute utile ni pour vous-même, ni pour la Région.

D’après moi, une bonne partie de l’abattement subit probablement un double phénomène :

  • un « effet d’aubaine » : une partie des gens qui en bénéficient auraient de toute façon acheté le même bien au même prix ; il n’y a pas de réel impact pour eux et l’abattement n’est pas un élément déterminant ;
  • une « erreur sur la cible » : vu que l’abattement est fort généralisé, il est probable qu’une partie de celui-ci soit intégré au prix de vente, ce qui tire les prix à la hausse et donne finalement l’avantage au vendeur.

Le 31 janvier dernier, j’ai interpellé sur cette question, en commission des Affaires générales du Parlement bruxellois, le Ministre des Finances, Jean-Luc Van Raes (OpenVLD). Je voulais savoir si la Région disposait d’instruments pour mesurer l’efficacité de cette mesure en termes d’accès au logement, qui elle touchait exactement, etc. Le Ministre m’a répondu, en gros, qu’il n’avait pas d’instrument de mesure, qu’il ne connaissait donc pas l’impact concret et qu’il ne lui semblait pas opportun de le savoir. Pour lui, la mesure est forcément positive telle quelle; il n’y a pas de question particulière à se poser…

Pour nous il faut absolument disposer de données complémentaires (il s’agit quand même de mesurer l’impact d’une politique qui coûte 50 millions d’euros…) et tester ce que donnerait une modification du système qui viserait à la fois à augmenter l’abattement et à mieux le cibler.

Pourquoi augmenter l’abattement ?

Les prix moyens à l’achat à Bruxelles tournent dans une fourchette comprise entre 1500 à 3000 euros du m², suivant les communes ; l’abattement fait donc « gagner » environ de 2,5 à 6 m² de selon les moyennes communales ! Dans l’exemple pris ci-dessus (un coût de 337.500 sans abattement et de 330.000 avec abattement), comme dans la plupart des cas, le montant économisé est insuffisant pour réellement être un élément déterminant qui permette à un candidat acheteur de pouvoir « faire le pas ». Pour être réellement efficace et diminuer le coût d’acquisition de manière déterminante, le montant économisé par l’acheteur doit être plus élevé.

Pour quoi mieux cibler l’abattement ?

Tout d’abord pour des raisons budgétaires. Les droits d’enregistrement rapportent à la Région environ 417 millions d’euros et c’est une recette dont elle ne peut se passer. Si on veut à la fois augmenter l’abattement et faire en sorte que la mesure ne coûte pas plus qu’actuellement, il faut nécessairement en restreindre l’accès.

Ensuite, par ce que si on veut éviter l’ « effet d’aubaine », il faut réserver la mesure à ceux qui en ont réellement besoin. Ceux pour qui l’acquisition devient de plus en plus un rêve impossible à Bruxelles, vu que les prix de l’immobilier ont augmenté bien plus que les salaires ces dix dernières années. Ceux aussi qui ont besoin, vu la taille de la famille présente ou escomptée, d’un logement de plusieurs chambres, forcément encore plus cher. En le ciblant mieux (plafonds de revenu, niveau d’abattement différencié suivant la composition de ménage ou l’âge, etc.), l’abattement pourrait en fait être une mesure bien plus socialement équitable qu’il ne l’est pour le moment.

La Région dispose déjà d’autres outils pour aider à accéder à la propriété à Bruxelles: les prêts hypothécaires à taux réduit du Fonds du logement ou encore la politique de logements acquisitifs subventionnés de la SDRB. Mais cela ne doit pas empêcher la Région de réfléchir à rendre l’abattement sur les droits d’enregistrement plus efficace et plus juste, sans toucher au budget. Avec mes collègues Ecolo au Parlement bruxellois, je ne manquerai pas de suivre ce dossier.