Une grille de loyers doit être un outil, pas un gadget ni un écran de fumée

Ce jeudi 15 décembre 2016, Alain Maron (Ecolo) et Arnaud Verstraete (Groen) ont, avec d’autres, interpellé en commission parlementaire Céline Fremault concernant le système de grilles de loyers annoncé par le Gouvernement.

La Ministre a annoncé que ces grilles seraient purement indicatives : elles ne doivent représenter « aucune forme de contrainte » pour les propriétaires. Elle entend d’ailleurs inscrire cette absence de contrainte dans le Code du logement, histoire de s’assurer que son outil aura bien une portée juridique nulle. La Ministre compte sur « les capacités de négociation des locataires » uniquement, feignant d’ignorer combien il est rare qu’un candidat locataire soit en capacité de négocier son loyer face au propriétaire, vu la situation du marché locatif : dans la très grande majorité de cas, le locataire n’a pas de marge de négociation ou alors très marginale.

encradrementloyersLa grille pose elle même question à la fois concernant sa fiabilité et ses effets. L’échantillon utilisé est seulement de 8400 logements sur les 520 000 que compte Bruxelles, soit 1,6 %. Cette faiblesse est accentuée par la volonté de diviser la Région en près de 120 quartiers et de placer chacun d’eux dans une échelle de prix allant de 1 à 7… On se retrouve avec des échantillons très très faibles par quartier. Or, des données existent au Cadastre via l’enregistrement des baux, avec un échantillon sans aucun doute plus élevé. Plus grave, au niveau des effets il y a fort à parier que, en l’absence de dispositif d’encadrement, les propriétaires qui louent moins cher que la grille (50 % des logements sur les chiffres de la grille – puisqu’elle représente la médiane – et 85 % d’entre eux si on tient compte de la marge à la hausse de 10 % permise) augmentent leur prix. A titre d’exemple, le prix admis par les grilles pour un studio de moins de 34 m² tournerait autour des 500 euros par mois (et jusque plus de 600 euros, suivant les quartiers et tenant compte de la marge de 100 euros permise). Des grilles dont nous mettons donc en doute la fiabilité, et dont nous craignons les effets si elles ne s’accompagnent pas d’autre chose.

Le conseil économique et social – dans un avis de consensus entre ses membres – stipule, lui, que « la grille indicative des loyers, établie après concertations des organisations représentatives des propriétaires et locataires (ce qui n’a pas été le cas, NDLA) et une commission paritaire locative forment un tout ». Autrement dit, les grilles doivent être passée au crible des acteurs de terrain et s’accompagner nécessairement d’un outil de médiation entre propriétaires et locataires pour en faire un usage réel et concret, en cas de loyers manifestement abusif ou disproportionné au regard du logement. La Ministre refuse de s’engager en ce sens. Nous avons appris en commission qu’elle avait bien commandité une étude sur les commissions paritaires locatives, mais celle-ci ne fournira ses conclusions qu’après la réforme de le loi sur le bail et du Code du logement, annoncée pour mars. A ce stade, il s’agit donc d’un pur écran de fumée.

Pour rappel, Ecolo et Groen ont déposé il y a plus d’un an un texte de proposition d’ordonnance qui vise à réguler le marché via instauration d’un organisme de médiation propriétaires – locataires, mais aussi une impossibilité d’augmenter le loyer à la transmission du bail (sauf si travaux et hors indexation), comme c’est déjà le cas pour les baux de court terme. La majorité a refusé de discuter de ce texte, ainsi que d’organiser un travail parlementaire avec des auditions et, bien entendu, ne veut pas le mettre au vote. Ecolo et Groen vont maintenant écrire au Président de la commission Logement pour demander de sortir les textes du frigo et ouvrir un véritable travail parlementaire – avec audition d’experts belges et étrangers – afin d’instruire le dossier et, si pas se prononcer sur nos textes, au moins être ne capacité de le faire en connaissance de cause quand le texte du Gouvernement arrivera sur les tables du Parlement.

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Tax shift bruxellois : une réforme injuste et coûteuse

Ce vendredi, le Parlement bruxellois a adopté le deuxième volet du « tax shift » bruxellois : une réforme fiscale à 100 millions d’euros par an qui marque la fin du soutien fiscal à ceux qui rénovent ou achètent des logements neufs ; et qui entraîne un risque d’augmentation des prix de l’immobilier à Bruxelles.

Mesure phare de ce deuxième volet de la réforme fiscale bruxelloise : la suppression du « bonus-logement » et son remplacement par une augmentation de l’abattement sur les droits d’enregistrement lors de l’achat d’une première habitation. Écolo dénonce depuis longtemps l’iniquité du bonus-logement (les 20 % les plus riches de la population captent la moitié du budget consacré à cette politique, tandis que les 50 % les moins riches n’en utilisent que 15%).

img_7968Toutefois, le choix de le remplacer par une augmentation de l’abattement présente différents inconvénients. Premièrement, les ménages qui font l’acquisition d’un logement neuf perdent tout avantage fiscal (car il n’y a pas de droits d’enregistrement sur le neuf, mais de la TVA). Deuxièmement, les acquéreurs d’un logement à rénover verront quant à eux leur avantage diminuer par rapport au bonus-logement : si ce dernier s’applique sur l’ensemble de la somme empruntée, l’abattement quant à lui ne s’appliquera que sur le prix de l’immeuble, et pas sur les frais de rénovation.

Surtout, les marges budgétaires qui seront dégagées à partir de 2022 avec la disparition progressive du bonus-logement ne seront pas réaffectées à la politique du logement dans son ensemble (c’est-à-dire y compris le soutien aux locataires), mais seront « mangées » par les autres mesures de la réforme fiscale : diminution de l’additionnel à l’impôt des personnes physiques, suppression de la taxe régionale forfaitaire, octroi d’une prime forfaitaire aux propriétaires-occupants. Autant d’éléments qui ont amené tant BECI que les associations de droit au logement à critiquer la réforme.

Enfin, avant d’atteindre l’équilibre entre l’ancien et le nouveau dispositifs, la réforme fiscale va coûter jusqu’à 100 millions d’euros par an. « Surprenant quand on repense au constat unanime qui existait il y a quelques années sur le financement insuffisant de la Région, et qui a amené, lors de la 6e réforme de l’État, à refinancer Bruxelles à hauteur de 500 millions » souligne Alain Maron, député Écolo au Parlement bruxellois.

 

Le Gouvernement bruxellois a une nouvelle réponse à la crise du logement… : diminuer les budgets !

Le budget logement de la Région a été analysé en commission du Parlement bruxellois ce jeudi.

Les documents mis à disposition des parlementaires rappellent la situation catastrophique du marché du logement à Bruxelles. Les 60 % des Bruxellois les plus « pauvres » n’ont financièrement accès qu’à 24 % du marché locatif, et les chiffres sont encore plus mauvais en ce qui concerne le marché acquisitif. La liste d’attente pour l’accès au logement social s’allonge, on est aujourd’hui à 45.000 ménages inscrits. Ecolo est stupéfait de constater que, dans ces conditions, les budgets logement sont en diminution pour 2017 par rapport à 2016 étant donné qu’ils ne suivent même pas l’inflation. Le budget régional, lui, augmente globalement. Conclusion : la politique du logement n’est pas une priorité pour le Gouvernement bruxellois.

img_7925Le budget de liquidation, celui des moyens effectivement dépensés, augmente de 0,99 %, ce qui signifie une diminution d’environ 1 % en termes réels (le Bureau du Plan prévoit en effet une inflation de 2 % en 2016 en Belgique et de 1,7 % en 2017). D’ailleurs, la part du budget logement dans le budget régional (hors matières personnalisables) passe de 7,82 à 7,48 %.

Par ailleurs, le budget d’engagement – qui reprend les moyens réservés, traduisant des priorités politiques – diminue lui de 40 % (passant de 465 millions à 276 millions). Le fait que le Gouvernement peine à exécuter l’Alliance Habitat (585 millions non dépensés sur les 600 engagés depuis 2014) ne peut être une excuse. Davantage de moyens pourraient être engagés dans d’autres types de politiques logement (AIS, Fonds du logement, projets innovants, primes…).

Pour Ecolo, le budget logement manque d’un réel souffle. Il contient des mesures qui, séparément, peuvent être intéressantes, mais n’est clairement pas à la hauteur de l’enjeu.

Les écologistes pointent une série de défaillances :

– l’absence de projets concrets et de financement pour la création de logements dans les pôles de développement prioritaires (les « nouveaux quartiers » à venir). La SLRB est, selon ses dires, « prête à contribuer au développement de ces quartiers »… comme l’année passée, et celle d’avant… on reste dans le domaine des intentions;

– l’absence d’objectif en pourcentage de logements à finalité sociale dans les différents quartiers existants de la ville (le précédent gouvernement visait 15%) ; tout comme l’absence de lien avec la réforme de la dotation générale aux communes (afin d’encourager financièrement les communes à accueillir des projets de logements à finalité sociale) ;

– la non volonté de mettre en place un fonds régional de garantie locative, alors que la constitution d’une telle garantie est un obstacle important pour l’accès au logement ;

– la politique de Community land trust (CLT) est en partie détricotée : le Gouvernement a décidé de priver le CLT de son foncier, ce qui dénature profondément ce projet novateur qui est normalement basé sur une alliance entre pouvoirs publics, habitants et associations ;

– une politique de logements vides qui attribue des moyens aux communes pour monter des « observatoires » mais sans leur donner d’objectifs clairs, et sans s’assurer que ces communes respectent le Code du logement et effectuent réellement un cadastre des logements vides sur leur territoire ;

– l’absence de volonté d’activer réellement les charges d’urbanisme logement, instaurées dans le but d’atteindre 15 % de logements à finalité sociale dans les projets privés ;

– l’absence de mécanisme de régulation du marché locatif dans la nouvelle loi sur le bail (alors qu’Ecolo et Groen ont déposé des textes instaurant une telle régulation, via une commission paritaire).

Les Bruxelloises et Bruxellois attendent des réponses fortes à la crise du logement, d’’autant que le tax shift régional fait peser plus de pression fiscale sur l’immobilier, avec un risque d’augmentation des prix. Le budget logement ne peut être une simple juxtaposition de mesurettes et de continuations. Il faut passer à la vitesse supérieure, et non rétrograder.

 

AirBnB : il est temps pour une régulation plus souple mais qui ait un impact réel

J’ai interpellé ce mercredi 19 octobre le Ministre-Président Rudi Vervoort sur la mise en œuvre de la nouvelle ordonnance (loi) sur l’hébergement touristique et son arrêté d’application d’avril dernier, en mettant le focus sur les effets concrets sur AirBnB.

Une petite visite sur le site AirBnB permet de constater que l’offre sur Bruxelles continue à se développer. Très majoritairement, ce sont des logements entiers qui sont mis en location via AirbnB ; bien plus que des chambres dans des logements. Pire, on constate que, dans beaucoup de quartiers, il y a plus de logements complets à louer via AirBnB que via un site de référence « classique », comme Immoweb. C’est dire la place que le phénomène prend sur le marché locatif. Et il est évident que la mise en location excessive de logements entiers via AirBnB exerce une pression supplémentaire sur le marché locatif « normal », déjà saturé. On peut comprendre les propriétaires qui agissent de la sorte : le rendement locatif via AirBnB est sans doute de l’ordre de deux fois supérieur à celui du marché locatif classique, avec bail. Un logement se loue en moyenne 73 euros par nuit et l’essentiel de l’offre se situe entre 50 et 110 euros par nuit… A noter aussi que le nombre de logements entiers à louer est largement supérieur à celui de chambres à louer dans un logement. Il est vraisemblable aussi que peu de ces revenus locatifs ne soient déclarés par les loueurs et donc soumis à impôts.

airbnbbruxellesAfin de réguler le phénomène, la Région bruxelloise a choisi la voie d’un texte extrêmement contraignant et restrictif. Tellement contraignant… que personne ne semble le respecter (ou peu de personnes). Pour mettre en location via AirBnB, concrètement, il faut une autorisation préalable et une quantité impressionnante de documents administratifs, du certificat de bonne vie et mœurs au certificat de conformité urbanistique, à un document d’accord de l’éventuel co-propriété. Et du côté fiscal… rien au niveau régional. Et pour contrôler le tout (y compris dans la durée), on annonce que l’Administration bénéficiera à terme de 6 équivalents temps plein; ce qui fait que chacune sera en charge de plus de 600 dossiers.

Un (trop) gros calibre, chargé à blanc

On a donc l’impression que la Région dispose d’une arme trop puissante et mal calibrée, mais en plus chargée à blanc ou quasiment. Toujours est-il que le résultat est là : avant ou après l’ordonnance et sa mise en œuvre (arrêté gouvernemental d’avril dernier), on ne voit guère la différence. C’est compliqué et lourd pour ceux qui font les choses légalement et il y a une sorte d’impunité de fait pour les autres.

Une évaluation du dispositif est prévue pour 2018… Autant dire que la Gouvernement actuel ne compte rien modifier avant la fin de la législature. Et ce alors que des grandes villes s’unissent par ailleurs pour réfléchir ensemble à des mesures pour réguler efficacement le phénomène (Paris, Barcelone, Athènes, New-York, Toronto…) et agissent.

Pour nous, les procédures doivent être simplifiées pour ceux qui utilisent AirbnB de manière honnête, sans soustraire des logements au marché locatif classique. Et durcies et rendues effectives pour les autres.

Ainsi, nous plaidons pour une simplification complète des procédures (suppression de l’autorisation préalable) pour les cas ou les conditions suivantes sont remplies :
– le « logeur » est domicilié dans le logement ;
– le logement n’est pas mis en location pour un total supérieur a, par exemple, 60 jours par an.

Nous plaidons aussi pour que la Région analyse la mise en place d’une taxe touristique régionale spécifique à ces logements, qui serait perçu à la source par AirBnB. Un tel système existe dans de nombreuses autres villes, dont Paris.

Dans tous les cas, l’accès aux données des plateformes est indispensable, ce qui implique un cadre réglementaire et des accords qui permettent des transferts d’information entre AirBnB et les services régionaux.

Un équilibre doit être trouvé entre, d’une part, le développement d’une offre alternative d’hébergement touristique chez l’habitant qui est positive à la fois pour le tourisme et l’image de Bruxelles, mais permet aussi d’optimaliser l’utilisation des logements et, d’autre part, la protection du marché locatif qui est déjà à Bruxelles trop cher par rapport aux revenus des Bruxellois et fortement sous tension. On semble en être loin aujorud’hui…

Le Parlement, avec les écologistes, réussit à imposer la participation dans la politique de rénovation urbaine !

Ce mercredi 13 juillet la commission du développement territorial s’est à nouveau penchée sur la nouvelle ordonnance organique de revitalisation urbaine, un projet d’ordonnance déposé par le Gouvernement bruxellois. Un texte assez mauvais, souvent mal rédigé et qui impose un nouveau mécanisme pour remplacer progressivement les contrats de quartiers durables : les contrats de rénovation urbaine (CRU).

Dans ces CRU, les dispositifs de participation, qui sont une des pierres angulaires des contrats de quartiers durables existants, passent à la trappe. Ces CRU sont dotés de 110 millions sur 5 ans ; des montants déduits des budgets des contrats de quartiers durables… Malgré cet important engagement d’argent public, dans une matière aussi importante que la rénovation urbaine, le texte du gouvernement ne prévoyait donc aucun dispositif de participation, et mettait en place un dispositif entièrement top-down.

reno_urbaineLes discussions, entamées deux semaines plus tôt, ont été au départ cadenassées par la majorité. Dans un premier temps, elle n’a en effet donné suite à strictement aucun de nos amendements, qui portaient, entre autres, sur la concertation avec les habitants et l’implication des acteurs, la possibilité d’avoir aussi du logement social dans les projets (en plus des logements publics moyens) ou encore la réduction des délégations au Gouvernement (trop de « chèques en blanc » au Gouvernement).

Et pourtant, dès l’entame des discussions, les partenaires du PS – Défi et CDH – avaient exprimés verbalement des réticences sur certains aspects du texte. Le monde économique et social avait aussi exprimé des réserves importantes à l’encontre du texte (via les avis du Conseil économique et social et de la Commission régionale de développement, notamment).

Ecolo force la porte de négociations

Au total, les députés se sont réunis pendant près de 20 heures, sur deux séances de travail sur les articles du texte, durant lesquelles Ecolo et Groen n’ont rien lâché, ni sur les critiques générales du texte, ni sur les dizaines d’amendements que nous avons déposés. Un travail de longue haleine qui, mercredi 13, après des heures d’échanges denses, a finalement conduit le Gouvernement, à la demande explicite d’Ecolo, à accepter d’ouvrir une véritable discussion constructive incluant majorité et opposition, dans un groupe de travail spécifique. Nous avons réellement forcé la porte de la discussion.

Les écologistes ont alors exigé que soient mis sur la table les amendements mettant en place un dispositif de participation dans le nouvel outil, les CRU. Au final, un accord est intervenu entre tous les groupes politiques sur ces amendements. Si le compromis accepté est forcément discutable et ne va pas aussi loin que nous l’aurions souhaité, les amendements finalement votés ce mercredi en commission représentent une avancée notable pour ce texte et sont dans la ligne des revendications portées par Ecolo. Un AG participative, organe d’information et concertation, dont la composition comprendra les acteurs sociaux, culturels et économiques, sera réunie dès le départ et pendant toute la durée de chaque CRU. Par ailleurs, tous les projets de plus de 2,5 millions seront soumis à un processus de participation particulier, dès l’entame des projets.

Qui plus est, le texte ne sera pas voté en force en cette fin d’année parlementaire, et reviendra en séance plénière en septembre. On sort de la pression de l’urgence.

Des trois axes identifiés comme particulièrement faibles dans le textes de la majorité, seul, aujourd’hui, celui de la participation a néanmoins connu une avancée réelle. Restent la place minoritaire donnée à la création de logement social, et l’absence de dispositif d’évaluation des outils de rénovation urbaine en Région bruxelloise. Ecolo défendra à la rentrée, lors de l’examen final du texte, des avancées sur ces deux volets.

125 logements publics perdus à Uccle : la Région a foiré

Il n’y aura finalement pas de logements publics, ni même de logements encadrés sur le site de Cavell, et le site risque de rester vide pendant deux ans…. Tel est le résultat de l’échec cuisant de l’opération de troc formalisée entre la Région et le CHIREC, via une convention signée en 2012. De gros enjeux financiers, des montages bizarres, des accords non respectés, des occasions manquées…

cavell
Les termes du troc étaient les suivants :

– Le CHIREC obtenait un droit de superficie pour occuper la parcelle qu’il convoitait sur le site de Delta , propriété de la Région via la SAF (société foncière), en vue d’y implanter son grand hôpital (aujourd’hui à un stade avancé de construction) ;

– La Région, via la SAF, obtenait en échange la propriété d’une grande partie du bâtiment de l’hôpital Cavell afin d’y porter un projet de 125 logements, des logements de prime abord publics

A l’occasion de mon interpellation ce mercredi 8 juin, le Ministre-Président a annoncé que ce montage avait complètement capoté. Explication officielle : la convention de troc prévoyait que le CHIREC devait obtenir avant juin 2015 un certificat d’urbanisme pour 125 logements, qu’il n’a pas obtenu. Pourquoi ? Parce qu’il avait introduit un certificat pour 110 logements « seulement » et que la Région a de toute façon laissé pourrir la procédure : elle a organisé une enquête publique concernant cette demande de certificat…. puis plus rien…. dossier disparu, évaporé, resté dans les limbes… Le CHIREC comme la Région ont donc torpillé l’accord qu’ils avaient eux-même conclu !

Résultat : on est passé à un système classique de simple revente d’une partie du site Delta par la Région (SAF, aujourd’hui SAU) au CHIREC et, de l’autre côté, le CHIREC a simplement revendu le bâtiment Cavell à un promoteur privé : AG Real Estate. Plus aucune ambition ni chance d’avoir, au moins en partie, du logement public ou conventionné sur ce site. C’est dommage car Uccle est une des communes avec la plus faible emprise de logements publics ou conventionnés et que l’accès au logement y est très compliqué, y compris pour les jeunes ménages à revenus moyens. On a aussi perdu du temps avec ces chipotages et ces procédures abandonnées, et le risque est grand que le bâtiment de Cavell reste vide longtemps après le départ de l’hôpital.

Sans connaître aujourd’hui le fin mot de ce dossier, il semble clair que l’intérêt public et l’amélioration de accès au logement ne semblent pas avoir guidé la Région dans ses choix.

Lutte contre les loyers abusifs : la pression commence à payer !

Ce jeudi 19 mai, j’ai interpellé la Ministre du logement sur la question des loyers abusifs.

Un sujet au cœur de l’actualité suite à la victoire du secteur associatif et son action de grève contre les loyers abusifs. Ceux-ci ont en effet obtenu gain de cause. Suite à une négociation à l’amiable, le bailleur a reconnu l’abus dans le loyer demandé, se traduisant par une baisse de loyer de 600 euros à 350 euros. «Implicitement, le bailleur a reconnu son obligation de proposer un loyer raisonnable, adapté aux qualités du logement», ont souligné les Équipes populaires de Bruxelles.

manif loyersLes écologistes prennent acte de cette victoire symbolique, mettant en exergue l’importance de la question de l’encadrement des loyers en Région bruxelloise !

Dans sa réponse à mon interpellation, la Ministre a avancé deux éléments intéressants :
– sa volonté de mettre à jour les grilles indicatives de loyer établies par le Gouvernement précédent et donc de les utiliser (même s’il n’est pas encore clair comment) ;
– sa volonté d’inclure dans la loi sur le bail des systèmes de médiation qui permettent de régler des conflits entre propriétaires et locataires, y compris sur le loyer (c’est aussi ce que nous proposions dans notre propre texte, via les commissions paritaires locatives).

Ces éléments sont sans aucun doute présents grâce à la pression exercée par les associations et dont nous avons été le relais au Parlement.

Il est évident que nous serons vigilants sur la réalité de ce qui sera mis en œuvre. Et que nous continuerons à pousser le sujet au Parlement.

Débat Cadenassé

D’un autre côté, le débat reste néanmoins complètement cadenassé par la majorité. Arnaud Verstraete, député Groen a souligné que « les parlementaires de la majorité semblent également être en grève, en ce qui concerne ce dossier primordial de l’encadrement des loyers ». En effet, Ecolo et Groen ont déposé une proposition d’ordonnance sur la régulation du marché locatif à Bruxelles, via, entre autres, l’instauration de commissions paritaires locatives. Le 10 mars dernier, la majorité refusait pour la troisième fois d’examiner le texte et d’ouvrir le débat, alors que la plate-forme du logement, réunissant acteurs du secteur associatif et des syndicats, demande elle aussi des auditions. Depuis des mois, les écologistes demandent l’audition des acteurs, représentant locataires, propriétaires et autres experts, afin de récolter les avis sur les textes déposés par l’opposition et sur la problématique en général, dans l’optique de pouvoir avancer sur ces dossiers cruciaux. Une régulation du marché locatif à Bruxelles est-elle possible et, le cas échéant, comment ? Nous proposions la mise en place de commissions paritaires locatives qui réunissent locataires et propriétaires : qu’en pensent les acteurs et experts, maintenant que la Région est pleinement compétente ? La majorité a court-circuité toute discussion et manœuvré pour qu’on entende l’avis de la Ministre, et seulement la Ministre.

manifloyer amMalgré les demandes du secteur, les textes mis sur la table par l’opposition, les actions mettant en exergue la réalité de terrain, la majorité renvoie le débat et le travail parlementaire à plus tard, le conditionnant au dépôt d’un texte par le gouvernement.